建議政府推出「香港居民住屋用地」

「買樓難」長期是香港人的話題，協助市民置業又是長期的訴求，最近整理了以前的構思建議。

目標：協助香港人自置物業，改善居住環境，生活質素，及降低投機炒賣價值。

建議：
政府推出「香港居民住屋用地」，土地條款訂立以下限制：
１）　在「香港居民住屋用地」興建的所有住宅單位只限香港永久性居民購買及轉讓給香港永久性居民，不能出租；
２）　無論買入多久，無論轉讓了多少次，二手單位轉讓時，如售出價高於買入價，便須繳交價差的５０％「資產増值稅」；
３）　每一個香港永久性居民的家庭只可同時擁有一個在「香港居民住屋用地」上的單位 (但不限轉換次數)；
４）　土地不能屯積，發展商必須於指定時間內（如四年內）建成住宅樓宇發售，及於指定時間內（如六年內）售出所有單位；
５）　所有住宅單位的實用面積不少於四十平方米及不多於九十平方米。

好處和影響：
１）　單位不適合投資，價格較低，但維持高質素
            i）單位限制了只可香港居民購買，不會被內地人搶購，投資者亦不能用公司名義持有及轉讓避稅。
            ii）不能出租，不作自住便多數會出售，但每次轉讓要交價差的５０％「資產増值稅」，投資回報低。
            iii）由於以上限制，投資價值低，一手樓價會大幅低於無限制的私樓。
            iv）樓宇由私人發展商發展及按市價出售，發展商要賣得高價，便要提升樓宇質素和居住環境，私人樓宇的質素得以維持。

２）　減低怨氣和抗爭
            i）本地居民住屋單位價格較低（可能只是相同質素私人樓宇的７０％左右），市民上車買樓自住便應以本地居民住屋單位的市價為標準，難度較低，可減少市民怨氣。
            ii）私人樓宇同時俱備投資價值，和本地居民住屋單位處於不同市場位置，對象和價格都不相同，私人樓宇不會因此而大幅貶值，業主財富能夠維持，也不至於覺得對他們不公平而大力反對。

３）　政府的收入更穩定
            雖然第一次賣出土地的地價較低，但隨後每次二手轉讓時，政府可收到５０％資產增值稅，不是賤賣土地，而是把部分地價變為長期稅收，令政府的收入更穩定。

４）　公平、公正、公開
            i）所有香港永久性居民的家庭都有均等機會購買，無分彼此，不用抽籤。
            ii）「香港居民住屋用地」及其上住宅單位在推出時已說明一切限制，地價由公開拍賣或投標決定，樓價由市場決定，是公平、公正、公開的做法。

５）　可持續改善居住環境
            年青市民上車置業時，資金較少，可購買較小較便宜單位，將來收入增加後，要改善居住環境，可以出售較小的單位，然後再購買較大的單位。


問題：這個建議有下列問題以待改進。
１）市民協議降低成交價，以其他名義付款逃稅，但買家要承受將來出售單位時，補回全部增值稅的風險；
　　＞政府對買賣的單位估價，如果成交價低於估價的90%，則以估價的90%作成交價繳稅。
２）沒有過去歷史作參考，初期發展商出價買地會較保守，土地價值未能全面反映；
３）由落實政策到建成樓宇出售，要數年時間。